Ремонт, в тому числі ремонт квартир в новобудовах починається не зі стартових будівельних робіт, а з підготовки. Якщо не спланувати все докладно, у найкращому разі процес може розтягнутися у часі та вийти з бюджету. У гіршому – помилка обернеться дорогими переробками та штрафами за порушення закону. Як все продумати на самому початку, щоб не поплатитися потім. Розбираємо в цьому матеріалі
Який перший крок?
Спочатку варто визначитися з масштабами лиха. У новобудові без оздоблення доведеться робити все: повністю проводити комунікації та електрику, займатися звукоізоляцією, навіть зводити стіни, якщо квартира здавалася з вільним плануванням, – а це найпоширеніший варіант для монолітних новобудов без оздоблення. Швидше за все доведеться міняти вікна та вхідні двері, оскільки забудовники зазвичай встановлюють бюджетні варіанти.
З «вторинкою», на перший погляд, простіше: там, як мінімум, є міжкімнатні стіни та розведені комунікації. Однак квартири у старому житловому фонді можуть бути в такому стані, що ремонт квартир під ключ виявиться складнішим, ніж у новобудові. Доведеться не просто робити все з нуля, а й «чищати» старе.
Якщо вторинна квартира в нормальному стані і потрібно просто її оновити, можна обійтися косметичним ремонтом, тобто тільки обробними роботами. Але іноді власників чекають сюрпризи. Наприклад, вони думають, що просто поміняють старий лінолеум на ламінат, але після розкриття підлог виявляється, що перекриття згнили і потрібно робити стяжку.
З чого розпочати планування квартири?
Найважливіше – визначитися з функціоналом та сценаріями використання простору. Поставте собі такі питання:
- Чи часто ви збираєтеся разом з іншими домочадцями і як проводите час: влаштовуєте посиденьки за вечерею, дивіться кіно, граєте в настільні ігри тощо?
- Чи часто у вас бувають гості та чи залишаються вони ночувати?
- Ви волієте готувати, замовляти їжу або частіше вибираєтеся в кафе?
- Хто з членів сім’ї працює з дому та що потрібно для роботи?
- Чи є у когось специфічне хобі, яке потребує місця?
- Чи планується розширення складу сім’ї, наприклад, дитина?
- Чи домашні тварини?
Відповівши на ці та інші питання про ваш спосіб життя, ви зможете заздалегідь «прикинути», які зони вам потрібні і що в пріоритеті.
У яких випадках необхідно робити дизайн-проект?
В ідеалі дизайн-проект потрібен завжди – навіть при легкому косметичному ремонті та простій перестановці меблів. Інакше потім виявиться, що, наприклад, ліжко не влазить у нішу, для нового крісла забракло місця, а холодильник не дотягується до розетки.
Тому потрібно зробити виміри і хоча б на листочку в клітку накреслити план квартири та кімнат у масштабі. Позначайте розміри не тільки по периметру, позначте відстань до дверей, віконні отвори, радіаторну трубу та інші нюанси, що впливають на використання простору. Після того, як ви визначитеся з необхідним набором функцій кожної кімнати, подумайте, як зонувати простір – не просто великими мазками, а з конкретикою і необхідними меблями. Варто подивитися на заводські габарити, щоби потім не довелося переплачувати за індивідуальне замовлення предметів інтер’єру нестандартних розмірів. Почитайте про ергономіку інтер’єру, щоб зручно розставити меблі із достатнім простором між предметами.
При капітальному ремонті з переплануванням дизайн-проект є обов’язковим – з докладними кресленнями, які мають бути зроблені за державними нормами. Потрібно відобразити план приміщення до перепланування, план перегородок, що демонтуються і будуються, фінальний план квартири. Без цих креслень не вийде одержати узгодження.
Тобто, обов’язково наймати дизайнера?
Дизайнер інтер’єру – не обов’язковий, але, безперечно, корисний фахівець при ремонті квартири. Якщо є можливість, довірте йому всі роботи з планування, зонування та стильових рішень. А у складних випадках дизайнер здатний запропонувати несподіване рішення, яке зніме усі проблеми. Наприклад, це стосується дуже маленьких просторів або приміщень з колонами, венткоробом та іншими виступами на стінах.
До того ж, не доведеться самостійно розбиратися в правилах перепланування і готувати креслення. Головне – переконатися, що фахівець є досить компетентним та відповідальним з точки зору дотримання законодавства. Звісно, це недешеве задоволення. Середня вартість дизайн-проекту складає близько 600 гривень за кв. м, тобто за двокімнатну квартиру площею 60 кв. м потрібно буде заплатити приблизно 36 000 гривень. Але якщо ви вже визначилися з тим, яке планування потрібне і що ви хочете змінити, не потрібно платити проектувальнику за малювання. Існує багато сервісів, що допомагають змоделювати планування та створити дизайн-проект квартири.
Яке перепланування можна зробити та що потрібно узгоджувати?
Будь-які дії щодо перепланування квартири суворо контролюються законом. Для Москви всі існуючі норми та заборони прописані в постанові Уряду Москви від 25.10.2011 № 508-ПП «Про організацію перебудови та (або) перепланування житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинках». Коротко основні заборони можна позначити так: не руйнувати несучі стіни, не розташовувати «мокрі» зони над житловими кімнатами сусідів (тому не можна поміняти місцями кухню та житлову кімнату або розширити ванну рахунок спальні), не порушувати конструктив будівлі. Але нюансів дуже багато.
Недостатньо просто прочитати заборони та співвіднести їх зі своєю квартирою, щоб почати міняти планування. Усі дії з перепланування потрібно попередньо узгодити, у Москві – у Мосжілінспекції. Наголосимо: йдеться про узгодження дозволених дій, знести несучу стіну в жодному разі не можна. Це стосується будь-яких змін щодо технічного паспорта квартири. Наприклад, якщо в ньому позначено комору, не можна її просто ліквідувати: ці дії необхідно відобразити на плані та узгодити.
У новобудові з вільним плануванням можна робити будь-що?
«Вільна» планування в новобудовах без обробки – лише маркетинговий хід забудовників, які економлять на зведенні міжкімнатних перегородок. Насправді кожна квартира в новобудові має затверджене планування. Без додаткових погоджень можна ставити стіни лише відповідно до неї. Для цього забудовники в «голих» бетонних квартирах роблять лінії висотою в одну цеглу на місці майбутніх стін. Якщо покупець вирішив поставити стіни по-іншому, він повинен враховувати ті самі правила і попередньо погодити планування.
Що має бути в дизайн-проекті, крім стін?
У кресленнях, за якими працюватиме ремонтна бригада, має бути все. Продумайте розташування дверей – іноді простий перенесення дверей може сильно змінити планування. Зазвичай двері в кімнату йдуть з коридору і часто знаходяться в кутку кімнати на стіні, що протилежна вікну. Це сильно обмежує можливості планування – наприклад, у такій кімнаті нема де зробити вбудовану шафу. Якщо перенести двері на перпендикулярну стіну і зробити вхід з кухні або вітальні подалі від кута кімнати, стіна навпроти вікна стає глухою – відмінне місце для вбиральні.
Про розміщення меблів та сантехніки теж варто подумати на етапі дизайн-проекту, а не в готовій кімнаті. Від цього залежатиме, що поміститься в квартирі, як вести електрику, де робити той самий дверний отвір та інші фундаментальні планувальні рішення, які важко чи навіть неможливо поміняти потім.
Залежно від функціональних зон необхідно передбачити необхідну кількість розеток. У хрущовках та деяких інших серіях радянських панельних будинків робили по одній розетці на кімнату. Це й у колишні часи було дуже зручно, і з урахуванням нинішнього числа електроприладів і гаджетів – катастрофічно мало. В результаті – незручне та неестетичне нагромадження подовжувачів. Продумайте, де буде телевізор, куди ви підключатимете пилосос і праску, зробіть мінімум одну розетку поряд з ліжком для зарядки телефону, відразу кілька – над робочою поверхнею на кухні та біля комп’ютера. Те саме стосується сценаріїв освітлення. Одна люстра на всю кімнату – неправильний сценарій. Для створення глибини простору, затишку та функціональності потрібно підсвітити різні зони, використовувати верхнє, бічне світло, світильники для підлоги.
Дизайнер дизайн-проект з вичерпною інформацією для ремонтної бригади. У складі кожного проекту міститься набір: від основних планів по зведенню стін, розстановці сантехніки та меблів, електриці та світла до технічних відомостей з обробки стін та стель, підлоговим покриттям і навіть з влаштування стяжки. З цим набором будівельники точно знатимуть, де що буде в квартирі, що дозволяє мінімізувати помилки в процесі роботи.
Як визначитися з оздоблювальними матеріалами?
Оздоблювальні матеріали це те, що досить гнучко впливає на фінальну вартість ремонту. Вибрати конкретні моделі та виробників можна на пізніших етапах, але загалом краще визначитися відразу – паркет/ламінат/лінолеум, шпалери або фарба тощо. Варто враховувати, що деякі стилі інтер’єру припускають певні оздоблювальні матеріали. Наприклад, в екостилі переважно використовувати натуральні матеріали – тому доведеться витратитися на дерев’яні підлоги. Інтер’єри в скандинавському стилі гармонійно виглядатимуть навіть з бюджетними оздоблювальними матеріалами, а класику і неокласику легко занапастити дешевим ламінатом і пластиковими плінтусами.
Довгий час вважалося, що шпалери дешевші за фарбування стін, оскільки для фарбування вони повинні бути ідеально рівними. Справді, підготовка стін під фарбування має бути ретельнішою, але й під шпалери потрібно вирівнювання. До того ж самі по собі гарні шпалери – дорожчі за фарбу. Так що більшою мірою це справа смаку. Але є важливий нюанс щодо новобудов. Нові будинки в перші роки можуть дати усадку, через що на стінах з’являються тріщини – безпечні для конструктиву будівлі, але не надто красиві на тлі нового ремонту. Це потрібно враховувати.
Скільки триватиме ремонт?
Усім відома приказка про те, що ремонт квартир у нових будинках неможливо завершити – лише припинити. І все ж таки при плануванні необхідно хоча б приблизно розуміти, скільки займуть основні роботи. З легким косметичним ремонтом реально впоратися за тиждень-два. А капітальний ремонт чи оздоблення новобудови займе мінімум пару місяців (без урахування підготовчих робіт), якщо не буде накладок у процесі. Насправді ті, хто робив глобальний ремонт у квартирі, кажуть, що краще розраховувати приблизно на півроку.
Підготовчі роботи теж можуть зайняти багато часу, особливо якщо підходити до них ґрунтовно. У дизайнерської студії на створення концепції та планувального рішення зазвичай йде від тижня до місяця – залежно від розміру квартири та складності завдання, а також від того, наскільки клієнт розуміє, чого він хоче. Після цього починається детальне опрацювання проекту, складаються креслення та вирушають на узгодження – на це може піти 1–3 місяці. Підбір оздоблювальних матеріалів, меблів, декору, візуалізація проекту зазвичай проводять паралельно. При нескладній і досить стандартній задачі приватний дизайнер здатний вкластися на місяць, особливо якщо перепланування зі знесенням перегородок не потрібно. Але з приватником простіше помилитися – відомі випадки, коли дизайнер здавав проект із візуалізацією вже після закінчення оздоблювальних робіт.
Із сучасними онлайн-планувальниками можна зробити проект самостійно, заощадивши час на обговорення та затвердження проміжних етапів. На весь дизайн-проект піде від 1 до 2 днів – програма проста у використанні та інтуїтивно зрозуміла, тому все залежить від залучення власника та наявності у нього вільного часу.
Як розрахувати бюджет та кошторис ремонту?
У процесі ремонт може зрости не лише за термінами, а й у ціні. Однак якщо спочатку прорахувати кошторис, дотримуватися його набагато простіше, а похибка підрахунків буде не така велика.
Для загального орієнтиру: капітальний ремонт навіть у бюджетному сегменті без урахування оздоблювальних матеріалів та меблів буде коштувати близько 6 000 гривень за кв. м. Тобто мінімальна вартість робіт та будматеріалів для 60-метрової двійки складе приблизно 360 000 гривень.
Існує безліч онлайн-калькуляторів вартості ремонту. Багато хто працює за схожим принципом: необхідно ввести площу квартири і клас ремонту. Але розрахунки дуже приблизні, оскільки невідомо початковий стан квартири, що мається на увазі, наприклад, під «євроремонтом» та економ-класом. І, що важливо, зазвичай ці онлайн-калькулятори працюють на сайтах ремонтних компаній та агрегаторів. А вони схильні занижувати ціну, яка потім виростає у процесі уточнення деталей, а можливо ще не раз у процесі ремонту.
Щоб скласти правдоподібний кошторис, доведеться постаратися. Спочатку виміряти площу всіх поверхонь – стін, стель, підлог. Потім визначитися з повним переліком робіт і детально промоніторити ринок щодо вартості робіт з кожної позиції в різних компаніях. Вивчити тематичні сайти щодо того, які чернові матеріали та розхідники знадобляться і в якій кількості. Нарешті, прицінитися до оздоблювальних матеріалів і розрахувати їхню приблизну витрату. Це дуже велика робота, але дасть надійніший результат.